интернет-журнал о бизнесе, карьере и образовании
-4 .. -6
  • Курсы ЦБ РФ
  • $ 59.14
  • 69.47
спецпроект
Большие гонки

Кредитный лимит

Еще год назад банки находили ответ на любой квартирный вопрос: ипотеку раздавали направо и налево, а к заемщикам особенно не придирались. Не получил одобрения в одном банке — обязательно получишь в другом. С кризисом отношения между кредиторами и соискателями похолодели.

Текст: Екатерина Ольхович

В текущем экономическом контексте доля отказов в ипотечном кредите составляет не менее 30% от общего числа заявок. Классическая причина — низкая платежеспособность потенциального клиента, сомнительный источник доходов и плохая репутация, отраженная в бюро кредитных историй, а также наличие более двух кредитов. Эти причины понятны, но появились и новые поводы пресечь любые посягательства на заветные «квадраты».

Схема отказа

Сегодня банкиры берут на вооружение скоринговую систему, которая оценивает заемщика на основе статистического анализа и сводит на нет личную оценку платежеспособности соискателя ипотеки. От того, сколько человек набрал баллов, заполнив анкету, зависит, будет одобрена заявка или нет. На решение может повлиять даже недавний развод с супругом. При этом банку не важно, что, например, алиментов заемщик платить не обязан и, соответственно, финансово не обременен. Размер кредита имеет значение как никогда прежде: чем больше, тем лучше. Если при высоком регулярном доходе заемщик просит в кредит слишком маленькую сумму, наиболее вероятным ответом будет отказ. Из опасений, что клиент довольно быстро рассчитается по кредиту, а значит, и заработок банка будет минимальным.

Таможня не дает

Есть ряд категорий заемщиков, которые отныне попадают в группу потенциальных отказников. Как ни странно, среди них не только свободные художники и прочие представители творческих профессий без постоянного дохода, но и, казалось бы, самые обеспеченные слои населения. Так, например, в зоне риска чиновники и таможенники, не подтвердившие свой доход в полном объеме справкой 2-НДФЛ или налоговой декларацией. В этом случае банки опасаются, что источником первоначального взноса и ежемесячных платежей могут быть взятки. По той же причине в ипотечном кредите может быть отказано и полицейским.

Прощай, оружие

А вот сотрудникам ломбардов и других компаний, пользующихся тяжелой ситуацией клиентов с целью извлечения выгоды, банк может отказать из-за нежелания стимулировать данный вид бизнеса. То же самое возможно и в отношении сотрудников, работающих в игорном бизнесе, табачной отрасли или в компаниях по производству и торговле оружием.

Высока вероятность получить отказ и у представителей рискованных профессий (спасателей, телохранителей, пожарных, каскадеров, летчиков или альпинистов). Опасения банков вполне обоснованы: у «смельчака» гораздо выше риск получить увечья, из-за которых он не сможет работать и, соответственно, оплачивать ипотеку. А если кредит все же одобрят, то заемщику следует закладывать в расходы по ипотеке и повышенную ставку по страхованию жизни и здоровья.

Как ни парадоксально, но и юристы не особо приветствуются в качестве заемщиков, поскольку банки опасаются высоких рисков, связанных с исками в их сторону по любому, даже самому незначительному поводу. А вот судьи нередко попадают в категорию отказников из-за своей неприкосновенности, «благодаря» которой при возникновении просрочек по кредитным обязательствам вероятность возврата ипотечного долга даже посредством привлечения судебных приставов минимальна.

 

 

Черная метка

«Финансовым организациям не нужен дополнительный риск, поэтому они зачастую отказывают клиентам, показатели которых выходят за допустимые пределы. Банки проверяют зарплату клиентов, используя официальные справки о доходах, но есть способы и косвенного подтверждения доходов. Кроме того, ряд банков располагают своими „черными списками“ заемщиков. Теоретически туда может попасть любой человек, у которого раньше были какие-либо инциденты с этой финансовой организацией», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

По-новому метут

«Рассматривая заявки, финансовые организации изучают статус работодателя, востребованность профессии в кризис и семейное положение заемщика, включая наличие иждивенцев. В то же время ставки становятся все более привлекательными для заемщиков. По мере снижения ключевой ставки банки корректировали свои условия по кредитам, включая льготную ипотеку. Получить заемные средства сейчас можно под 9,9–11,4%, а такой вариант очень интересен в текущих реалиях рынка», — рассказали в департаменте ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Ипотека для инвестиций

Впрочем, не только улучшения жилищных условий ради обращаются к ипотеке. В недвижимость, особенно на первичном рынке, вкладываются с целью инвестирования, что при сниженной ставке по ипотеке приобретает особый смысл. По наблюдению специалистов NAI Becar, на фоне непредсказуемости валютного рынка интерес инвесторов к «первичке» только растет. «Из-за финансового кризиса и недоступности проектного финансирования многие застройщики сократили число заявленных к выходу проектов, — рассказывает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, — Это значит, что объем предложения в следующем году сократится. При этом, если в новом году произойдет улучшение экономической ситуации, восстановятся докризисные показатели спроса, а также если (что вполне вероятно) Центральный банк в очередной раз снизит ставку рефинансирования, ипотека станет еще более доступной и подстегнет спрос. В условиях сокращения предложения и восстановления спроса цены на недвижимость неизбежно пойдут вверх».

Доход на пятерку

К выбору объекта инвестирования нужно подойти максимально тщательно. «Понедельник» выделил пять признаков доходных объектов.

1.​ Надежный застройщик

Несмотря на то, что новые игроки рынка демпингуют и предлагают жилье на 5–10% дешевле средней рыночной стоимости, можно столкнуться с риском несоблюдения технологии строительства, задержки сроков или даже долгостроя. Возможная выгода от более низкой цены на старте не компенсирует всех этих опасностей, поэтому большинство инвесторов рассматривают проекты известных на рынке компаний.

2.​ Локация

Спрос на проекты экономкласса в шаговой доступности от метро на 15% выше, чем на жилье вдали от станций метрополитена. При оценке инвестиционной привлекательности проекта эконом- или комфорт-класса также важна обеспеченность района социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Покупатели бизнес-класса — напротив, семьи, в которых, как правило, нет детей дошкольного или школьного возраста. Для этого сегмента наибольшее значение имеет близость крупных супермаркетов, торговых центров и однородная социальная среда. Дом с мраморным фасадом у промзоны — вряд ли выгодная инвестиция.

3.​ Уникальность

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают проекты в районах, где новое строительство почти не ведется. Если здесь появляется пятно под жилую застройку, спрос на этот объект обеспечат как жители данного района, которые захотят улучшить свои условия, так и те, кто покупает свое первое собственное жилье.

4.​ Срок и этап строительства

Наибольший доход принесет покупка квартиры на раннем этапе строительства, при этом реализовать квартиру можно на любом этапе, не обязательно даже дожидаться сдачи объекта. Выбрать удачный объект для инвестиций и правильный момент для продажи жилья помогут эксперты, которые могут с высокой точностью определить стоимость приобретаемого актива через полгода, год или дать прогноз на более отдаленную перспективу, а также поспособствуют с оформлением документов.

5.​ Ликвидное предложение

Вкладывать средства нужно в наиболее востребованное на рынке жилье. Сегодня в нашей стране наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры экономкласса. Наиболее привлекательное для инвестиций жилье — однокомнатное. Предложение квартир-студий сегодня перенасыщено, и реализовать такую квартиру в будущем будет труднее.

 

 

С другой стороны

Петербургские предприниматели из компании «Маистро» решили консолидировать строительный рынок и запустили профессиональную социальную сеть для его игроков — www.maistro.ru. Цель сообщества — объединить всех участников строительной отрасли на одной интернет-площадке, чтобы они могли эффективно взаимодействовать, обмениваться информацией, делиться знаниями и опытом, находить новых партнеров. Аудитория проекта — это технические специалисты, руководители, научные сотрудники, производители строительных материалов и оборудования, научно-исследовательские центры, строительные и проектные компании, государственные регулирующие органы, общественные и некоммерческие организации, одним словом, все, кто имеет непосредственное отношение к строительной отрасли. В феврале 2015 года в сети появился интернет-каталог технических решений — это сервис, где производители размещают свои инструкции и рекомендации, а технические специалисты получают бесплатный доступ к этой информации. В мае на портале появились группы обсуждения, статьи, новости, видеоблог, сервис личных сообщений. Сейчас абсолютно любой специалист может создать персональную страницу в сообществе, рассказать о своем опыте и достижениях. Также любая компания может создать свою официальную страницу.

Следить за комментариями этой записи   
Войдите с помощью или , чтобы оставить комментарий

Свежие статьи

Как продавать Бэтменов и Суперменов

Как продавать Бэтменов и Суперменов

Можно ли заработать на комиксах: владельцы магазинов делятся опытом

13 декабря 2017 0 19
Решает собака!

Решает собака!

Быть спортсменом непросто, а если у тебя четвероногий напарник?

13 декабря 2017 0 25
Криптомечта и реальность

Криптомечта и реальность

От майнинга к реальным деньгам: свежий опыт

12 декабря 2017 0 46