интернет-журнал о бизнесе, карьере и образовании
3 .. 5
  • Курсы ЦБ РФ
  • $ 65.31
  • 75.37
спецпроект
Vzmakh-30

Афиша

среда, 30 сентября

«Хобби» на 40 миллионов

Свой первый объект — квартиру в ЖК «Гуси-лебеди» — Ольга Киселева купила лет десять назад: получила от бабушки в наследство «двушку» в Ленобласти и решила вложиться в жилье на первичном рынке Петербурга. Интуитивно выбрала компанию КВС, которая до того жилье не строила. Так «Гуси-лебеди» стали дебютом и для застройщика, и для начинающего инвестора.

Риск оправдался: купленная за 2,7 млн рублей квартира через полтора года принесла Ольге Киселевой 1,5 млн рублей прибыли. С тех пор она «подсела» на недвижимость и продала уже девять объектов на общую сумму около 40 млн рублей. Говорит, что квартиры «выбирает сердцем», а каждая сделка с застройщиком для нее как игра: «зачастую с большим риском и максимально возможной маржей, иначе будет скучно». О своем «хобби» учредитель ООО «Санкт-Петербургская финансово-правовая группа» рассказала корреспонденту «Понедельника».

Текст: Анастасия Столбова

Ольга Киселева,
учредитель ООО «Санкт-Петербургская финансово-правовая группа»

— Ольга, какой суммой нужно располагать, чтобы стать инвестором?

— Если говорить о минимуме, то на рынке есть объекты за 1,5 млн рублей с заявленным сроком строительства полтора-два года, перспектива прироста инвестиций в таком случае возможна на уровне примерно 500 тыс. рублей в год. Но есть очень много нюансов и подводных камней. Поэтому следует выбирать для себя оптимальный вариант соотношения стоимости объекта и надежности застройщика, не стоит гнаться только за минимальной ценой.

— А как вы находите надежных застройщиков и выгодные объекты? На что обращаете особое внимание?

— Для инвестора самое главное — это надежность, сроки и маржа. Для начала соберите максимум информации о застройщике (как давно работает, что о нем говорят клиенты, есть ли задержки в сдаче объектов). Сейчас сложная ситуация на рынке недвижимости, многие дома не сдаются вовремя, компании объявляют себя банкротами, а строительство, как вариант, «ложится на плечи» города. Получать актуальную информацию мне помогают риелторы, они всегда в курсе тех или иных проблем. Поэтому начинающим инвесторам советую обращаться к специалистам. Если у вас нет опыта в выборе объектов и вы не чувствуете себя уверенно, лучше обратитесь к тем, кому доверяете.

Это касается и этапа подписания договора. Один из важных его пунктов — сроки и ответственность застройщика. Впрочем, нюансов много, да и договоры бывают разные, поэтому обязательно внимательно изучите документ перед подписанием и проконсультируйтесь с юристом.

Сейчас инвесторы обычно спрашивают застройщика, как он строит: по 214-ФЗ или нет? Есть иллюзия, что этот закон гарантирует надежность. Но и здесь есть свои нюансы. Например, застройщик может прописать сроки на передачу ключей «с запасом», и тут будет сложно с ним поспорить. Хотя это все равно лучше, чем до вступления закона в силу.

— Какие объекты сейчас перспективнее с точки зрения инвестиций?

— Сейчас, на мой взгляд, перспективнее всего новостройки Петербурга (можно найти актуальные объекты и в области). Если объект подобран правильно, такие квартиры всегда будут ликвидны, продадутся быстро, а это очень важно, в инвестиционных сделках время — деньги! Загородная недвижимость сейчас в некотором застое, быстро продать такие дома не удастся.

— На каком этапе вы продаете жилье, ведь по закону собственник должен несколько лет владеть квартирой, прежде чем сможет продать ее без уплаты налога?

— Первый объект я продала сразу после получения документов о праве собственности. Это был первый опыт, когда я не знала, как будет лучше и правильнее. Остальные объекты продавались по-разному, большинство — еще до получения права собственности.

Ничего страшного, если с разницы между суммой продажи и покупки придется заплатить налог, ведь вы неплохо заработаете на сделке. Но есть варианты, когда законодательство освобождает от уплаты налога, этими вариантами инвесторы активно пользуются, вернее, пользовались, так как в 2016 году в законодательство были внесены большие изменения (например, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов с трех лет увеличился до пяти).

— Как вести себя инвесторам в кризисной ситуации, когда может уменьшиться спрос или упадут цены?

— Самое страшное для инвестора — это банкротство компании-застройщика и задержка срока сдачи объекта. В кризис эти страхи особенно актуальны. Что касается цен, то сейчас нет явного падения, скорее наблюдается рост. Застройщики в кризис предлагают потенциальным покупателям интересные акции. Например, акция с оплатой 50/50. Для настоящего инвестора это очень выгодное предложение: 50% платишь при покупке и 50% — при сдаче объекта.

Если говорить про жилье экономкласса, то падения спроса нет, практически все раскупается до сдачи объекта, а вот в премиум-сегменте многое зависит от конкретного дома. В любом случае, инвестору всегда необходимо заранее просчитывать результат: покупая объект, надо понимать, когда и при каких условиях будешь его продавать.

— Насколько перспективен рынок Ленинградской области, где цены несколько ниже городских?

— Безусловно, у этого направления есть перспектива, многих привлекает цена. По сути, здесь действуют те же принципы, что и при покупке петербургского жилья: выбор застройщика, сроки и маржинальность. Но инвестору стоит обращать внимание на развитие инфраструктуры района, например, на возможность появления новых станций метро. Неразвитость транспортной и социальной инфраструктуры — одна из самых больших проблем подобных объектов. Поэтому лично я сейчас не рассматриваю объекты в области вообще. Считаю, что лучше выбрать объект подороже, но в черте города.

— Сколько сделок вы провели на сегодняшний день и все ли они были одинаково успешными?

— Я перепробовала практически все: и новостройки, и «вторичку», и коммерческую недвижимость. Пока руки не дошли до нового направления на рынке — апартаментов. В такие объекты пока сложно инвестировать, но, возможно, скоро появится что-нибудь интересное и в этом сегменте. Сделок было не так много — всего девять. Общий оборот стоимости объектов на сегодняшний день составляет около 40 млн рублей, но я не могу отнести себя к типичным инвесторам, которые четко выверяют доходность и надежность объекта. Все свои покупки я выбирала сердцем. Пока мне везет.

— Неужели не было случая, когда вы ошибались и объект терял в цене, долго не продавался или строительство замораживалось?

— Был один сложный объект на «вторичке». Я изначально выбирала его не для инвестиций, хотя в итоге он принес хорошую прибыль. Но продавалась квартира долго, правда, и стоимость была довольно высокая (более 10 млн рублей), а такие объекты сейчас уходят тяжело. А вот все, что покупалось для инвестиций, было максимально ликвидным и продавалось быстро.

Хотя сейчас у меня строится очень рискованный объект, и я даже внутренне готова, что с ним может произойти все что угодно, так как у застройщика вообще нет построенных в Петербурге домов, но это мой выбор. Для меня это игра, зачастую с большим риском и максимально возможной маржей, иначе мне будет скучно.

Впрочем, своим друзьям я советую не рисковать и выбирать только надежные варианты. По одному из образований я юрист, мне проще решать многие проблемы, а вот начинающим инвесторам это будет сделать трудно, даже с точки зрения эмоций — это большой стресс.

— Многие инвесторы покупают жилье у застройщика, чтобы потом сдавать в аренду, и получают доход. Почему вы не пошли по этому пути?

— На перепродаже я зарабатываю больше. Хотя аренда мне тоже интересна. Как раз сейчас со своим другом подбираю такой объект в новостройке, чтобы сдавать его в долевую аренду.

— А насколько интересна схема купить квартиру в ипотеку, чтобы гасить долги по кредиту за счет арендаторов?

— Эта схема не для инвесторов.

— Ольга, на каких застройщиков вы посоветуете обратить внимание сегодня?

— Среди лидеров рынка, бесспорно, — холдинг RBI (премиум-сегмент), их более «экономная» «дочка» — «Северный город», конечно, Setl City, группа ЛСР. При покупке важна стадия строительства объекта. Если это старт продаж, то плюсом будет лучшая цена. Также важно заранее обладать полной информацией о застройщике. В наше нестабильное время нужен максимально надежный застройщик, иначе инвестиции потеряют свой изначальный смысл.

Следить за комментариями этой записи   
Войдите с помощью или , чтобы оставить комментарий

Ещё по теме:

Продавать… дома и квартиры

Продавать… дома и квартиры

Трудно представить себе сделку с недвижимостью без участия посредника.

19 декабря 2013 0 740
Дом моей мечты: заработать на недвижимости

Дом моей мечты: заработать на недвижимости

Как овладеть искусством продажи квадратных метров? Интервью с Андреем Останиным

2 декабря 2014 0 929
Полезно для глаз

Полезно для глаз

Создатели студии Chernika о рекламном бизнесе, короткометражном кино и культурном ВВП

1 декабря 2015 1 634

Свежие статьи

Прогнозы на Чемпионат России по футболу от профессионалов Betting Insider

Прогнозы на Чемпионат России по футболу от профессионалов Betting Insider

Аналитика матчей и полезные ставочные тренды.

28 сентября 2020 0 6
Прогнозы на футбол сегодня от профессионалов Betting Insider

Прогнозы на футбол сегодня от профессионалов Betting Insider

Для любителей спортивных пари: уникальное беттинг-комьюнити, возможность играть на виртуальную валюту, актуальные новости и разбор проверенных стратегий.

27 сентября 2020 0 8
Сравнение фотовозможностей: iPhone 11 против Galaxy S20

Сравнение фотовозможностей: iPhone 11 против Galaxy S20

Два базовых флагмана, которые стоят примерно одинаково. Они прямые конкуренты, так что сегодня мы сравним эти две модели и решим, какой аппарат круче и почему.

4 июня 2020 0 114